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  • 房企海外发债+配股 抢抓融资窗口期

    来源:www.nwovbc.com 发布时间:2020-03-16

    Focus |抓住融资窗口时间房企发行海外债券和股票

    中国房地产报记者苗叶|北京报道

    来源:中国房地产报

    得益于宽松的金融环境下的疫情,房企在2020年逐步拉开融资帷幕。

    2月11日,上海证券交易所披露的信息显示,将在金地发行的110亿元小型公共债券的项目状态更新为“已接受”。该债券中筹集的资金旨在用于偿还公司到期债务或到期/转售的公司债券。

    除了金地,许多房地产公司也宣布了融资公告。2月10日,中粮控股宣布计划发行价值2.5亿美元的一年期债券,年利率为8.75%。这是第一笔年利率低于10%的美元债务。

    同一天,上海清算所的信息显示,法华公司计划于2020年发行第一批中期票据,基本发行规模为3亿元,最高发行额为5.7亿元,发行期限为3年。所有筹集的资金都用于偿还债务融资工具的本金和利息。

    市场普遍认为,到2020年,住房公司偿还债务的压力仍将很大,应强调上半年存在的融资窗口期。中国指数研究所所长李建桥认为,现阶段国内外都存在一轮债券发行机会。目前,融资监管周期越来越短。住房企业应抓住当前的融资窗口,尽快发行债券,以缓解现金流压力。

    美元债务的数量和价格飙升。

    2020年1月,新皇冠肺炎“黑天鹅”疫情的突然袭击打乱了全国住宅企业的经营计划,造成销售、建设等环节瞬间“休克”,无法从销售中获得现金流。企业必须想方设法应对流动性压力,加大融资力度。目前,美元债券仍是房地产企业最受欢迎的融资渠道之一。

    根据2月4日的市场消息,嘉园国际发行的美元债券在一级市场定价。2月5日,建业地产计划发行短期高级美元债券,这几乎是节后首家发行海外债券的房地产公司。

    从那以后,忠良控股、新城控股、荣盛发展等房地产公司同期发行了海外优先票据,金额约为100亿元。每个公司都有不同的融资规模和融资成本,年利率低至6.8%,高至13.75%。

    阳光城市集团执行副总裁吴建斌说,世界上许多地方都有负利率,这表明全球经济增长并不强劲,他们正在寻找高于负利率的投资目标。投资中国房地产企业海外美元债券是一个很好的选择。

    融资金额飙升,但融资成本也上升了。根据克里的数据,2020年1月住房企业新债券的融资成本为8.34%,同比上升1.4个百分点,环比下降0.23个百分点。其中,海外债券融资成本达到9.2%,同比增长1.19个百分点,环比下降0.68个百分点。与去年同期相比,在债券发行水平相当的情况下,房地产公司海外发债成本大幅上升。

    惠生国际金融总裁黄立冲认为不同的发行规模和发行年限会影响债券的最终发行利率。一般来说,债务越长,利率越高,反之亦然。受疫情影响,所有平台和企业的债务都存在很大的不确定性。

    具体来说,法明集团、嘉园国际、德信中国、中国恒大、花年、大发地产、凯撒等10多家房企的美元债务利率都在10%以上。法明集团将发行2.2亿美元债券,2021年到期,利率为15%。海伦伯格发行了2.5亿美元债券,收益率为12.25%。

    值得一提的是,嘉园国际最新的增发利率高达15.21%,为1.46个百分点

    在这一波房企融资中,除了海外债务已经成为房企的主要“输血”渠道外,配股融资也相当频繁。

    1月22日,首创置业宣布发行15.14亿股,包括内资股、非h股外资股和h股,每10股发行不超过5股。此次配股融资的净收益约为24.9亿元人民币,将用于偿还境内外有息债务。

    1月17日,就在政府宣布与傅生国际的“世纪合并”之后,世茂地产表示计划通过“先老后新”的配股方式在资本市场筹集46.38亿港元。

    此前,融创、新城控股、富力地产等通过配股方式在资本市场募集了近100亿港元。

    有一种观点认为,房地产公司的配股稀释了股东的权利,往往会导致股价下跌。另一种观点认为,配股融资可以提高负债率,同时填补资本缺口,对股价的负面影响有限。

    事实上,在住房企业融资渠道逐步收紧、债务偿还压力加大的情况下,配股已经成为住房企业在香港股市的重要武器。

    据记者不完全统计,2019年万科、金茂、富力地产等10家房企通过配股融资267.9亿港元。2020年前17天,融创、新城控股、世茂地产先后提出配股方案,2019年募集资金总额达到房地产企业募集资金总额的57.37%,达到153.69亿港元。

    吴建斌认为,面对当前的市场环境,房地产公司应该积极调整发展理念,不要期望年增长率超过20%,要管理现金流,充分利用现有的融资工具,充分利用它们,盘活资产,密切关注销售和现金回报。

    但股价跳水的代价是配股融资的背后。1月20日,世茂房地产在因增资和配股而停牌三天后恢复交易。截至当日,其股价下跌7.79%,至每股29.6港元。1月21日,世茂房地产下跌5.24%,至28.05港元,融创中国下跌4.82%,至41.4港元,新城发展下跌5.19%,至8.41港元。

    某房地产公司的内部人士表示,稀释后的每股收益和股价的小幅下跌对企业本身影响不大。通过股权融资的现金流入保持不变,没有偿还本金和利息的压力。股权融资补充了融资现金流。

    同时,世茂股份成为今年第一家延长资产管理计划投资期限的房地产公司。2月10日,世茂公司宣布将《财通基金-上海银行-富春定增696号资产管理计划》的投资期限延长至2020年12月31日。此后,资产管理计划投资的清算和支付也将推迟。这背后的问题是,在“疫情”下,企业资金短缺,股票市场回报率低,净利润提前,这是世茂面临的选择的关键问题。

    中国指数研究院认为,从金融机构动机和市场需求的角度来看,2020年是向房地产企业发债的好时机。

    市场普遍预期,为应对疫情,政府将推出更积极的支持政策,融资门槛预计将相应降低。加快融资和期望疫情尽快得到控制是房地产企业最期待的变化。

    (本文发表于《中国房地产报》07年2月17日版,责任编辑何忠信)

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